物业税先对豪宅别墅开刀 小议业主委员会

　宋律师，张家港知名律师,现执业于***律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

物业税先对豪宅别墅开刀

　　今年的全国两会上，全国政协委员、财政部科研所所长贾康提交了一份，再次呼吁加快研究出台物业税方案。

　　贾康是开征物业税的支持者，他认为开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可抑制房地产投机，抑制房地产泡沫。

　　在接受网易房产采访时，贾康表示：;物业税的开征面临诸多尚未解决的问题，目前依然看不到具体的时间表。;不过其也表示，随着物业受到的关注越来越多，尤其是今年两会都在热议物业税，相信对物业税开征具有积极推动意义。

　　贾康在其提案中指出，在房地产保有环节开征物业税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。

　　这种正面效应一是可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地促进城市化健康发展和经济增长方式转变;二是可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率;三是可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于减少住房价格过快上涨及其导致的市场大起大落的可能性，促进房地产业长期的健康发展。

　　物业税不用一步到位

　　长期以来，征收对象、征收方案以及与现有土地出让制度冲突都是物业税争议的焦点，归根结底是目前尚没有完整的一套方案出来供大家去研究，所有的争论几乎都是在隔山打牛。

　　此前有学者认为，当前我国房屋不动产的产权登记混乱，征收对象难以界定。对此，贾康建议，对于经营性不动产是非常好界定的，这一部分当然得纳入物业税征收范围。

　　对于非经营性不动产，即住宅，可以率先从独立别墅、豪华公寓开征。贾康认为，独立别墅和豪宅在管理上比较容易认定，同时可以也可考虑对一定面积以下的;居民第一套自用住房;实行永不征收。

　　中国房地产业协会副秘书长何琦此前做客网易房产称，有可能对豪宅最先开始征收，因为民愤最小。不过何琦也表示，如果没有一个成型的办法，那么针对住宅收物业税这恐怕还有一段时间。

　　全国政协委员郭松海接受网易房产采访时提出，物业税在没有成熟的办法前可以从征收房屋空置税开始，这是一个很好的过渡。

　　郭松海指出，对于房屋空置的认定应该是有具体办法的，比如对购买商品房交房后设定一定的期限，如果该房子在期限过后，设定其居民水电用量最低标准，如果连续一定时间该房子的水电用量少于最低标准，则可认定该房屋为空置。

　　物业税能降房价吗

　　物业税的如何开征的另一个博弈是物业税是否能有效抑制房地产投资投机，调控房价。

　　房价在一轮又一轮的调控中，依然在节节高升，物业税似乎成了抑制房价唯一的救命稻草,但反对物业税的声音也不在少数。

　　全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森认为，物业税开征直接影响到房价成本，如果土地出让金制度不改革的话，再征物业税房价将更高，购房者负担就更重。

　　全国政协委员、大连万达集团董事长王健林表示，开征物业税能抑制房价这完全是理想，甚至是空想，在市场经济条件下，所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上。

　　但是贾康指出,在房地产保有环节开征房地产税可以增加住房市场上中小户型的需求比例,从而有利于集约利用土地;减少已建成房屋的空置率,提高社会中不动产资源配置的效率;促使不动产投资、投机行为收敛,促进房地产业长期的健康发展。

　　同时他认为，物业税应该表述为;房地产税;，物业是相对于业主来说的，房子就是老百姓的物业。;改为‘房地产税’，更能表明物业税的‘开刀对象’是房地产开发商，能在一定程度上缓解民众的反感。;

小议业主委员会

　　作为全体业主的代表，不少业主委员会在实际工作中片面认为降低管理费、;炒换;物业管理公司就是为业主服务的最直接方式。其实，对于一个小区的业主委员会和物业管理公司来说，两者的关系应该是双赢的。笔者就目前上海业委会与物业管理公司的矛盾进行剖析，并提出几点意见。

　　一、业委会的职能与权限虽然 对业主大会以及业主委员会有明确的定义，但是一些当选的业委会委员往往摆不正自己的位置，认为拥有监督权和否决权就凌驾于物业管理公司之上。认为两者就是裁判员与运动员的关系，就是主人与仆人的关系。其实业委会与物业管理公司在整个服务关系中互为依存、互为补充，既有工作目标的一致性又有工作职责的差异性。

　　目前导致业委会与物业管理公司产生矛盾的原因，其中一个最重要的问题是业委会委员的素质不高。表现在对物业管理知识不了解，没有责任心，只顾及自己的利益，将物业管理公司视为佣人，可以呼之即来，挥之即去等等。

　　第一，小区的业委会委员均来自于小区居民，很少有从事过专业物业管理工作的，对物业管理知之甚少，对具体的服务操作以及服务内容停留在保安保洁上，不能代表全体业主与物业管理公司进行客观、公正地商讨，确定与服务质量相对应的物业管理费。要解决这种现象，笔者认为政府主管部门应该加强对物业管理公司和业主委员会的监督，定时组织培训，组织业主委员会成员、物业管理公司共同学习政府颁布的有关法律法规，在明确物业服务内容以及方式后，增进对物业管理公司服务的理解与支持。

　　第二，少数业委会委员素质低下，摆不正自己的位置，往往在接受正常物业管理服务的同时少交费或者不交费。有的甚至还要求物业管理公司提供薪水甚至索贿受贿。一旦物业管理公司不能满足其条件，又以业主闹事为由要挟物业管理企业。所以在业委会成立时，对其成员的选拔要严格。在组建前期，主管部门应严把委员资格审核环节，推选那些热心公益事业，责任心强，公正廉洁，有一定业余时间的人员担任，最好选聘有一定社会公信力和知名度的人员担任。其中反面例子就是在深圳某小区业委会主任利用职务之便，不但多年不交物业管理费，还向物业管理公司索贿 20 万，称不能满足条件就让物业管理公司走人。最后物业管理公司以敲诈为由报案，在行业中造成极大负面影响。

　　第三，业委会的选举要公平、公正。目前大型住宅区都是分多期开发，业主入住的时间也不尽相同，存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼，难以代表全体业主的现象。另外，相对集中的业委会委员容易形成利益小团体，对物业管理服务制造障碍，甚至与物业管理公司为敌。定期的选举，能够促使业委会真正成为全体业主积极参与的利益团体，有利于选拔有公益心、责任心强的业主来代表全体业主利益。

　　业委会的职责决定了它的特殊性质，一是要将大部分业主的意见和建议收集起来交给物业管理公司，同时最主要的是监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。但在实际工作当中，业委会能够知道物业管理公司的工作情况、进展程度，但物业管理公司和业主却很难知道业委会的工作情况。业委会的监督工作做得不到位，关键是由谁来监督，怎样监督，目前还没有定论。笔者建议业委会主动让业主监督，主动建立;公示制度;，尊重业主的知情权，凡事做到透明。一旦业委会能做到监督与被监督，就能够正常开展工作，也会使大部分业主相信业委会能够替他们行使好权利。为此，建议业委会首先要有自己固定的办公地点，方便与业主和物业管理公司随时交流沟通。业委会召开会议，要主动要求部分业主旁听。同时，业委会的文件以及会议记录也可以随时让业主查看，广泛听取业主意见。

　　业委会工作是一项公益事业，要与开发商、物业管理企业以及业主三方面处理好关系。要成为业主与物业管理公司的桥梁和纽带必须做好四个方面：理解、沟通、支持、宽容。业主肯定是想花最少的管理费享受最好的物业管理服务。物业管理公司作为一个经济实体，自然要追求利润最大化。所以业主和物业管理公司肯定存在很多矛盾。业委会只有本着理解双方的处境，综合考虑双方的具体情况，并从中加以沟通，才能解决问题、起到润滑剂的作用。事实上，业主与物业管理公司的地位是平等的。物业管理中业主买的是物业服务，是一种市场行为，物业管理公司是广大业主请来提供服务的，要充分尊重其专业工作，不能无理干预其正常工作，一旦物业管理公司出现问题也要报以宽容的态度。

　　在正常物业管理活动中，物业管理公司不可能做到十全十美，虽然很多物业管理公司对外的宣传是;业主想到的，我们要做到;业主想不到的，我们也要做到;。但是事实上，业主在接受物业管理服务当中，肯定会认为物业管理公司存在没有做到位的情况，如卫生没有按照合同要求、小区财物有被盗情况、停车收费问题等等。业委会作为业主的维权机构，首先应该了解实际情况，安抚业主，确定物业管理公司是否违反合同或者有没有尽到应尽的义务，同时考虑是否在各自的职责范围之内，向物业管理企业提出解决办法，要求物业管理人员提高服务水平和质量。而不是一哄而起，以业主的维权机构自居，动不动就召集业主闹事，要求降低管理费，甚至要;炒掉;物业管理公司，结果小区整天做维权斗争，闹得人心疲惫，物业管理企业也不能安心做好管理服务工作，导致小区业主的日常生活受到干扰和影响，小区环境日益恶化。业主委员会要正常开展工作，既要得到业主认可，又要得到物业管理企业的认可。业委会工作任重而道远，需要政府有关部门、物业管理公司、全体业主共同努力才能逐步实现。 □

　　参考文献：

　　① ，海天出版社

　　② ，中国物价出版社