本文探究济南青岛房租上涨的普遍原因，现在青岛房租上涨过快，引起人们重视，这次的房租上涨是否和限购令有关呢?
　　自3月7日济南市限购政策细则出台以来，买房条件更加严格，济南楼市随之出现了交易量萎缩的局面，与此相反，租房市场却开始悄悄火爆起来。
　　青岛的房租也普遍上涨。“南京路,套二厅,简装,1800元/月,比去年底涨了近300元。”3月21日,刘小姐在南京路附近跑了十几家大小中介,依然没有找到令她满意的房子,“反复对比房源价格,以往1500能租到的房子现在很难找。”
　　是否和“限购令”有关
　　春节长假过后,前往咨询租房的人明显增多,2月份房屋租赁价格普遍上涨10%-20%。“通常二月和三月是租赁市场的旺季,加上最近出台的限购措施,业主会提高租金看市场反应。”济南宝地房屋银行总经理张宝地告诉记者。
　　据了解,自今年1月26日国务院出台“国八条”房地产调控政策以后,在京沪穗等一线城市以及交易量活跃的二三线城市,房屋租赁迎来一波小高潮,价格普遍有不同幅度的上涨。
　　“限购令”对房地产市场调控究竟会起到多大的作用,尚待观察。淘房不动产的李守军说,目前的影响还主要表现在成交量的萎缩和房价的徘徊,一些暂时拿不定主意的购房者或许会暂时租一段房子,看看形势再出手买房,这是房租攀升的一个原因。
　　山东经济学院房地产研究所张振勇博士说,出台限购政策,有利于遏制投机性购房,对稳定房价是有帮助的,但这一政策不会从根本上改变房地产的供求格局,住房的投机性需求毕竟不是需求的主体,大部分购房需求是为生活需要而不得不买的刚性需求。
　　他认为,限购政策会影响到一些外来人口,如非本市户籍居民家庭购房,需提供自申请购房之日起前2年内在济累计缴纳1年的个税或社保证明、首付比例提高等,这些限制性规定使有些原本打算买房的外地人,只能选择租房居住,这就增加了租房需求。
　　不过也有人觉得,房租的上涨和限购令关系不大。“限购令限制的是有两套房子的人, 这些本地人根本不需要租房子。外地来的投资者被限制,而他们也不需要租房子。”青岛市从事房地产行业资深人士张百忍认为,青岛的租房房源比较集中导致了部分区域房源稀缺,随着外来人口的不断增多,导致房租上涨。供求关系决定市场价格,刚性需求在,房租下调的可能性就非常小。
　　城中村的改造也会助推房租上涨。通常的情况是,一个城中村的拆除意味着几百户、几千户的居民需要同时到外面找房子租住,而这个群体的共同特点就是享有租房补贴,不会在价格上过分计较。这样,供需关系发生了改变,房源就变得稀缺了,这也是租金上涨的重要原因。
　　这几年,济南棚户区改造力度很大。而从青岛市刚公布的数字来看,今年即将启动46个“两改”项目,有40个城中村共涉及拆迁居民约两万户。这个庞大的租房需求群体对房屋租赁市场的供求关系有着很大影响。
　　住房市场应买卖租赁并重
　　尽管房租近期难以掉头向下,不过在众多业内人士看来,房租上涨空间亦有限。
　　太平洋房屋青岛区域总经理孙杰指出,济南、青岛这样的城市,外地人口并不是太多, 不会产生像北京上海等城市出现的房租大幅上涨的情况。另外,从目前来看,这些城市的外来人口大多是大学毕业生或者打工人员,对于这些租赁房子的客户来说, 如果价格太高,他们很难承受得了;同时,对于房东而言,如果因为租金过高,长时间租不出去,他们也拖不起。
　　事实上,受此轮房租上涨冲击最大的是买不起商品房,又不够资格购买保障房的“夹心层”群体。
　　“高收入者买得起房,低收入者有政府的救助,‘夹心层’群体更多地承受了各项调控措施的副作用。”张振勇说,“有关部门可以一方面加大公共租赁房的建设,另一方面向‘夹心层’发放现金补贴等,切实保障这部分群体的利益。”
　　房租上涨,是不是购房更合适?业内人士从租售比的数据分析,认为对于经济实力不够强的群体来讲,还是租房更合算。
　　有一组数据耐人寻味:尽管房租上涨,但国内多数一二线城市的租售比(即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值)在1:500以下,而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 1:300-1:200。有些人据此认为我们的房租还有相当大的上升空间,但许多业内人士认为这其实反证了房价的泡沫。
　　据了解,目前我国住房私有率已超过80%,而美国和英国住房私有率不超过70%, 德国在40%左右。张振勇说:“我们应改变目前以出售为中心的流通格局,推动租赁业务发展,在增量结构中逐步扩大租赁比重,向存量结构拓展住宅租赁业务。”他认为,住房市场是买卖和租赁并重的市场,即使在经济发达国家也是如此,国外居民会根据自己的财政状况选择购房居住还是租房居住,我国居民也要树立购买与租赁并重的二元化消费观念。特别是目前政府下决心解决房价虚高的问题,租房不失为一个明智的抉择。
　　多因素促使租金上涨
　　由于租房需求不断扩大而房源相对较少，房租自然水涨船高。
　　据了解，自2009年底以来，济南的房屋租金水平一直处于上升态势中。目前济南房租价格比去年同期总体大约上涨了 100元—200元。以甸柳小区一套七八十平方米带双气的两室住房为例，一般租金为每月1600元-1800元，而这种房子去年租价为1400元 -1500元。
　　分析房租上涨原因，甸柳一区万亨房产店长崔彩云认为，可能与物价上涨有关，房价这两年上涨过快，租金并没有与之上涨，导致一些依靠出租的房东投资受益未能提高，如今租房人群增加，不少业主觉得上调租金时机已到，纷纷主动提高租金，造成了租赁市场的补涨。还有每年春天通常都是租赁合同到期、租赁需求比较旺盛的时候，房东往往会在这个时候涨价，这段时间也是一年中房租上调比较集中的时期。
　　山房网总经理赵鲁梁认为，随着旧城改造的大规模进行，一部分拆迁户不愿在远郊购房或不急于购房也会选择租房，使得需求增加，也成为房租价格上涨的因素。另一方面，限二禁三的规定，使得一些二手房主不愿轻易卖掉手中房子，开始由售转租，一些优质房源被迫进入租赁市场，客观上提高了房租价格。
　　未来租金走势趋稳
　　对于未来的租房市场价格走势，张文分析，由于房屋租赁需求增加，短时期内会造成租金水平维持在高位，但随着楼市调控深入，更多的卖盘将转为租盘，租金的上升也会使部分手持多套住宅的业主将房屋投向租赁市场，房源供应的增加，会从一定程度上缓解市场供应的紧缺，未来的租金水平也会逐渐回稳。
　　赵鲁梁说，根据济南市政府2011年承诺的“十件实事”，2011年年底前，新开工的公共租赁住房不低于2.3万套。向社会提供不低于2000 套廉租住房。开工建设5000套棚改安置房。向符合条件的申请家庭发放廉租住房租金补贴。同时，十二五期间，济南市将建设10万套公租房。长远来看，随着公租房建设数量的增多，房屋租赁价格必然会趋稳。
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