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商品房买卖合同注意 财产保全的方式

2022年7月22日  张家港知名律师   http://www.zjgzmlaw.com/

 宋律师,张家港知名律师,现执业于***律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

商品房买卖合同注意

《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据,因此购房者不能不慎重看待,在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题:


在合同中,应注明与开发商谈定的付款方式




是一次性付款还是按揭付款,最好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。


明确注明房屋面积


所购面积要明确注明销售面积是多少,实际使用是多少。如面积误差超过约定范围,购房者有权退房并追缴利息损失。


对交楼日期要有严谨、具体的规定


务必将开发商交付房屋的日期写明确,具体到某年某月某日,不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房,则可以按照此条款追究其违约。


明确煤气通气的准确时间


合同中要写明煤气通气的准确时间,或写明因入住率不够而不能按时通气时,开发商应采取什么应急办法。


明确产权证发放到购房者手中的准确时间


认真查核合同附件,注意房屋平面图与所购房屋是否一致


注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。


约定设计变更时如何承担


合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更,新的设计方案应在多长时间内通知购房者,如果购房者要退房应在多长时间内提出,以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。


仔细研读补充条款的内容


如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细,可以再签订一个补充协议,把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正,双方权利与义务必须对等。应当注意的是,有的开发商事前已拟好了补充协议,这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的,其中包含不少不平等的内容,购房者应多加注意。仔细研读补充条款,注意补充条款是否与正式合同相抵触,对不同意的条款可以提出修改,自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。




财产保全的方式

《担保法》第三十三条规定:“本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”



  财产保全的方式有哪些呢下面为您整理,希望对您有帮助。


  诉讼保全,又称财产保全。是指法院审理案件时,在作出判决前为防止当事人转移、隐匿、变卖财产,依职权对财产作出的保护措施,以保证在未来判决生效后能得到顺利执行。财产保全担保是申请人在申请财产保全时,向人民法院提供的以保证对因财产保全不当给被申请人所造成的损失进行赔偿的担保。诉讼保全担保的具体措施一般有查封、扣押、冻结。财产保全一般由当事人申请,由人民法院审查决定是否采取财产保全措施。


  对于诉讼保全财产担保的方式,我国《民事诉讼法》并未作具体的规定,在审判实践中,人民法院多采取保证金的方式,即由申请人提供一定的现金交付于人民法院作为担保,如申请错误则用于赔偿被保全人的损失;申请无误,案件结束后退还申请人。该种方式过于单一,不利于申请人的充分行使财产保全申请权,应适当放宽担保的方式,以便更加有利于维护申请人的合法权益。在我国《担保法》规定的担保方式包括保证、抵押、质押、留置和定金五种方式。而留置是指债权人根据法律规定合法占有债务人的动产,债务人不履行债务的,债权人有权留置该财产,以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。定金指当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保,债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。


  1、保证可以作为诉讼保全担保的方式。


  《担保法》第六条规定:;本法所称保证,是指保证人和债权人约定,当债务人不履行债务时,保证人按照约定履行债务或者承担的行为。;根据该条规定,当申请人与被保全人以外的第三人,在申请人申请采取保全措施时,愿意为申请人因财产保全措施可能造成的损失对被保全人承担赔偿的,当然可以作为保证人。在实践中,应该重点审查该第三人是否具有相应的赔偿能力,是否符合《担保法》关于不得为保证人的限制条件的规定。例如国家机关不得为保证人、企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人等等。第三人愿意做为保证人的,应当向人民法院提供自己的财产状况报告,并书写保证书,保证在申请人申请有错误时,第三人愿意承担赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失的。人民法院可以根据第三人的报告进行审查,在审查时确定第三人是否有相应的赔偿能力。人民法院经过审查确定第三人财力充足、信誉良好具有赔偿能力的,裁定采取保全措施,否则可通知申请人另行提供担保,申请人不另行提供的,可以驳回其申请。


  2、抵押可以作为诉讼保全担保的方式。


  《担保法》第三十三条规定:;本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。;根据该条规定,在申请人申请采取保全措施时,当申请人或者申请人与被保全人以外的第三人,愿意在不转移对财产的占有情形下,以该财产为申请人因财产保全措施可能造成的损失,对被保全人承担赔偿的,当然可以作为抵押人。对此,人民法院应当告知抵押人,在财产保全期间,抵押财产不得买卖、处置,必要时还可以要求抵押人为该财产购买必要的保险,以防止因意外灭失而导致损害被保全人利益。在审判实践中,人民法院往往忽略了对担保物的查封,只是扣押担保物的权属证书。笔者认为,仅仅扣押担保物的权属证书是不够的,并不能保证抵押物不被转卖、处置,所以在财产保全程序中抵押的程序要严格于《担保法》的规定,无论以土地使用权、房屋等不动产为抵押物,或者是以其他动产为抵押物,不仅要扣押权属证书原件,还应当办理对抵押物查封手续,从而保证抵押物不被转卖、处置,确实保证被保全人的合法权益。


  3、质押可以作为诉讼保全担保的方式。


  《担保法》第六十三条规定:;本法所称动产质押,是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿;。第七十五条规定:;下列权利可以质押:汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;依法可以转让的股份、股票;依法可以转让的商标专用权,专利权、著作权中的财产权;依法可以质押的其他权利。;根据以上两条规定,在申请人申请采取保全措施时,当申请人或者申请人与被保全人以外的第三人,愿意将自己合法所有的财产交给法院占有保管,以该财产为申请人因财产保全措施可能造成的损失,对被保全人承担赔偿的,当然可以作为质押人。对于应当办理质押物登记的,及时办理质押物登记,或者办理查封手续。